UDLEJNING AF PRIVAT EJENDOM

Lov nr. 29/1994 af 24. november 1994 omhandler såvel udlejning af privat ejendom i Spanien som udlejning af forretningslokaler og turistlejemål med virkning for kontrakter indgået efter 1. januar 1995. I denne artikel beskæftiger vi os udelukkende med udlejning af privat ejendom, da en gennemgang af hele loven ville være både vanvittigt kedeligt, men også forvirrende. Lejeloven omkring forretningslokaler og turistlejemål (kort tid) har læseren tilgode til en anden måned.

Løbetid

Løbetiden af et lejemål vil i første omgang være, hvad lejer og udlejer bliver enige om. Det specificeres i lejekontrakten. Hvis løbetiden er under fem år, når dagen for udløbet af kontrakten kommer det første år, forlænges denne automatisk for et år af gangen, indtil lejemålet opnår en løbetid på minimum fem år, bortset fra når lejer meddeler udlejer med mindst 30 dages varsel forinden kontraktens udløb, at vedkommende ikke er interesseret i at forlænge den. Det betyder, at lejer, i denne slags kontrakter, er den, der tager beslutning om, hvorvidt lejemålet skal vare under 5 år, og udlejer er forpligtet til at respektere dette. Vær opmærksom på, at enhver lejekontrakt gælder min. et år fra den dato, den er underskrevet, medmindre det er en – som nævnt ovenfor – korttidslejekontrakt. D.v.s. at udlejer kan forlange, at opsigelse finder sted med udganspunkt i denne dato.

Der er dog en enkelt undtagelse, hvor den automatiske forlængelse ikke finder sted. Det er, når det meget udtrykkeligt i kontrakten er fremhævet, at udlejer vil være nødsaget til selv at bebo lejemålet før de fem års forløb, for at kunne bruge dette som permanent bolig, da dette til den tid skal være hjemmet for ham selv og hans familie og derfor ikke kan lejes ud til anden side. Men dette skal som nævnt specifices tydeligt i lejekontrakten helt fra starten af.

Hvis lejer, (som har underskrevet kontrakten) gør opmærksom på ikke at være indstillet på at forlænge kontrakten, uden sin ægtefælles kendskab hertil, med hvem vedkommende lever sammen, kan lejemålet fortsætte med ægtefællen, såfremt denne udtrykkeligt giver udtryk for ønsket herom i anbefalet brev til udlejer. Denne lov gælder også for samboende (se vores artikel herom fra februar 2004 i La Danesa).

Huslejen

Vil altid være den, som begge parter bliver enige om. Den betales generelt en gang om måneden, indenfor de første 7 dage i måneden (hvis ikke andet anføres i kontrakten), og den betales dertil, hvor der er anført i samme kontrakt. Hvis der ikke heri er anført en bankkonto, så betales som regel i kontanter på lejemålets adresse.

Udlejer er forpligtet til at udlevere en kvittering til lejer, hvis der betales kontant. Såfremt der betales over banken, har man bankens kvittering som bevis for betalingen.

Advarsel: Det er yderst farligt at betale i kontanter uden at modtage en kvittering. Udlejer kan i et sådant tilfælde indgive stævning mod lejer og deri meddele, at lejer ikke har betalt leje de sidste xx måneder, og ved rettens hjælp få lejer dømt til at betale dette beløb (altså dobbelt betaling) samtidig med, at lejemålet ophæves med omgående virkning. Lejer har ingen som helst beviser på det modsatte.

Igennem de fem år, lejekontrakten er gyldig, er det udelukkende udlejer og lejer i fællesskab, der kan ændre på huslejen. Ved hvert års udløb har udlejer ret til at sætte lejen op med prisindekset i Spanien kaldet IPC, og dette skal igen skrives ned på et tillæg til lejekontrakten, som begge parter underskriver.

Når lejemålet går ind i sit sjette år, kan udlejer sætte lejen op med det, der i forvejen er skrevet i lejekontrakten. Såfremt der ikke står noget herom i lejekontrakten, så skal forhøjelsen foregå som beskrevet i forrige afsnit, altså efter IPC.

Omkostninger

Lejer og udlejer bør i kontrakten definere, hvilke udgifter der er for lejers regning, f.eks. skatter og afgifter, affald etc., således at lejer ikke bliver overrasket over disse regninger på et tidspunkt, men ved det i forvejen. Under alle omstændigheder vil udgifter til vand, el, gas etc. altid være for lejers regning, da disse normalt også aflæses efter måler. Naturligvis kan man i hvert enkelt tilfælde beslutte andre ting, men det bør altid specificeres i kontrakten, så der er rene og klare linier.

Vedligeholdelse

Udlejer er forpligtet til at vedligeholde lejemålet uden dermed at forhøje huslejen. Undtaget herfra er naturligvis, hvis det er lejer, der er skyld i, at der skal foretages nogle reparationer, der ikke har direkte forbindelse med normal vedligeholdelse.

Såfremt en eventuel reparation er uundgåelig, og absolut ikke kan vente med at blive udført til lejemålet ophører, (eksempelvis udskiftning af vandrør etc) er lejer nødt til at skulle udholde dette, selvom det kan være ganske generende, også selvom dette betyder, at man muligvis ikke kan bruge halvdelen af huset eller lejligheden i en periode. Hvis reparationen, der skal finde sted, varer mere end tyve dage, kan man anmode udlejer om at formindske huslejen for den pågældende tid, da en del af lejemålet er ubrugeligt. Loven foreskriver dog ikke, at udlejer er forpligtet hertil.

Lejer er forpligtet til at meddele udlejer, når der er reparationer, der bør udføres, før de udføres. For at mindske skaden vil det normale være, at når udlejer har fået besked, sætter lejer reparationerne igang, og videregiver regningen til udlejer. Men husk, det skal aftales nøje forinden. I visse tilfælde vil udlejer selv bestille de personer, der skal udføre arbejdet og dermed også selv stå for betalingen.

Småreparationer, der forårsages af den daglige brug af lejemålet – såsom udskiftning af el-pærer, skift af en pakning etc., står lejer altid selv for.

Forkøbsret

I tilfælde af, at udlejer ønsker at sælge lejemålet, er fremgangsmåden den, at udlejer meddeler lejer dette skriftligt med samtidig besked om, at der allerede findes en køber, og at prisen er xx euros. Såfremt lejer ønsker at gøre brug af sin forkøbsret – som forefindes i lejeloven – skal lejer meddele udlejer dette indenfor 30 dage, altså at man vil gøre brug af sin forkøbsret og købe det aktuelle lejemål til de samme xx euros, som der allerede findes en køber til. Alt naturligvis skriftligt.

Javier García León, advokat hos León & Christiansen,
Oversat af Lonnie Christiansen
(Ved udlejning af feriebolig kan man med fordel annoncere sin feriebolig til leje gennem forskellige firmaer)