KØB OG SALG AF FAST EJENDOM

Hver eneste dag bliver der købt og solgt hundredevis af ejendomme på Costa del Sol. Notarkontorerne er fyldt op med købere og sælgere, mellemhandlere, bankdirektører, advokater ............ en hærskare af erhvervsfolk, der står til rådighed.

Inden du køber:

Ved køb og salg af ejendom, være sig boliger som forretningslokaler, er det helt normalt at foretage undersøgelser vedrørende ejerskab og udlæg som et af de allerførste og uundgåelige skridt. Men som noget ligeså fuldstændigt naturligt, og specielt mellem ikke-professionelle indenfor emnet, glemmes andre meget vigtige undersøgelser som f.eks. retsgyldig byggetilladelse på det omhandlede areal, hvilket ikke skal forveksles med licens til at bygge på den omhandlede grund. Denne type af undersøgelser er mest nødvendige ved køb af villaer og rækkehuse og specielt i bestemte turistzoner på Costa del Sol, hvor man har for vane med tiden at gennemføre bygninger eller tilbygninger, der ikke er givet tilladelse til og endvidere at bygge langt ud over de tilladte grænser.

Denne form for byggeri kan afstedkomme klækkelige bøder. Det kan komme dertil, at man skal tilbageføre boligen til sit oprindelige udseende, d.v.s. nedrive det illegale byggeri, hvilket kan blive temmeligt bekosteligt.

Når man henser til ovenstående kommentarer, anbefaler vort kontor, at man – inden anskaffelse af bolig - henvender sig for at få en professionel og kvalificeret hjælp til, at købet foretages korrekt, med de garantier der skal foreligge, for at der ikke senere hen opstår problemer for køber.

Generelt set og med sikring af, at ovenstående skridt er udført, kan De nu beslutte Dem for at købe. Forretningsgangen er som følger:

Nota simple informativa (ejendomsoplysning):

Med dette dokument fra Registro de la Propiedad (Ejendomsregistret) ved vi, om ejendommen er fri for udlæg, om den i virkeligheden tilhører sælger og på hvilken måde ejendommens skel, mål og fællesarealer ligger.

Reserva/contrato (Købsaftale/reservationsdokument/kontrakt)

I første omgang, når man har fundet et hus, grund eller ejendom, man gerne vil købe, laves der et reservationsdokument, der som regel udfærdiges af en ejendomsmægler, eller direkte mellem køber og sælger, der skal sikre, at sælger ikke videresælger ejendommen til anden side. Reservationsbeløbet ligger som regel mellem 3.000 og 6.000 €. Et godt råd er, ikke at betale noget eller lave nogen reservationsaftale, før man har sin advokat med, medmindre man er helt sikker på at have med en professionel mægler at gøre.

Senest en måned efter laves en skriftlig købsaftale mellem køber og sælger for at fastlægge pris og den endelige overtagelsesdato, hvor der skal skrives skøde, samt alle betingelser for købet, som parterne ønsker at fastsætte. Ved underskrift af kontrakten, betaler køber til sælger normalt 10% af prisen fratrukket reservationsbeløbet. Der findes flere forskellige former for kontrakter alt afhængigt af den enkelte situation. Her er det advokatens arbejde at finde frem til den bedste løsning for klienten. Hvis man f.eks. laver en ”Contrato de arras” betyder det, at hvis køber fortryder sit køb, mister han sit depositum, og hvis sælger fortryder sit salg, skal han tilbagebetale det dobbelte beløb til køber.

Hipoteca (lån)

De dokumenter, som banken normalt beder om, afhænger af hver enkelt klient, pris på ejendommen og andre ting, der kan have indflydelse på købet, men de plejer at bede om kopi af pas eller spansk residencia, arbejdskontrakt, de 3 sidste lønsedler, sidste selvangivelse lavet enten i Spanien eller i Danmark, kontrakten underskrevet af sælger, sidste ejendomsskattebetaling (IBI), oplysning om hvorvidt man har andre banklån, alle de skøder man måtte være i besiddelse af både i Spanien og i Danmark, information om investeringer, særeje eller ej, etc.. Fra selvstændige skal man endvidere bruge IAE (skat) og IVA (moms) indberetninger fra sidste kvartal og fra året forinden.

Samtidigt bliver ejendommen nu vurderet af en af bankens vurderingsmænd. Banken sikrer sit lån via vurderingen, idet et lån følger ejendommen. En vurderingsmand vil i vurderingen give udtryk for kvaliteten af byggeriet og herudover en detaljeret vurdering af prisen sammenlignet med andre priser på samme standard/størrelse lejlighed/hus i samme område.

Man skal ikke lade sig forskrække over, at banken udbeder sig så meget dokumentation. I nogle tilfælde vil man ikke blive bedt om halvdelen, men det er godt at vide, at det modsatte forekommer.

M.h.t. lånets størrelse vil det nok allerede være kendt af mange læsere, der er ikke- residentes, at man som sådan får et mindre lån end residentes kan opnå, selvom hver enkelt bank har deres egen måde at behandle lån på. Som regel kan man dog regne med, at residentes kan opnå 80% af vurderingssummen, og ikke-residentes mellem 60-70% af vurderingssummen.

Læg vel mærke til, at vi skriver VURDERINGSSUMMEN og ikke købsprisen.

Escritura (skøde)

Ved købet skal udfærdiges et skøde for notaren.

Underskrift af skødet foregår hos notaren. Tilstede er køber, sælger, advokat, ejendomsmægler og en repræsentant fra banken, hvis der er lån, eller også mødes der for parterne ved fuldmagt.

Notaren læser nu skødet op for alle parter på spansk, og hvis der er enighed, skrives det under. Taler man ikke selv spansk, er det nødvendigt at have en person med, som kan oversætte.
Man bliver bedt om at vise sin dokumentation, tidligere skøder og bevis for, at betalingen er sket eller sker samtidig.

Når køber og sælger har underskrevet, går skødet videre til notaren, som sørger for at få det skrevet ind i protokollen og derfra sendes det videre til betaling af skatter og afgifter og endelig til registrering i registret.

For tiden ser det ud til, at stortset alle sørger for, at deres skøder bliver registreret (tinglyst), men der er stadig dem, der mener, at det er smart at spare skatten, og derfor ikke gør det. Forfærdelig fejltagelse og ikke særlig smart tænkt. Man vil med sikkerhed få problemer i fremtiden, som koster mere, end den skat, der burde være betalt i første omgang. De problemer, der kan opstå, hvis man ikke lader sit skøde registrere (tinglyse), er større end man overhovedet vil kunne forestille sig. Mange klienter på vores kontor vil kunne bevidne dette. Det er desværre derfor, de er vores klienter idag. Ikke blot har de problemer, da de ikke står som ejere af ejendommen, men det koster dem ekstreme beløb at få det legaliseret.

Impuestos (skatter)

Køber skal betale den såkaldte skat, formue-overdragelses-skat og dokumenterede juridiske handlinger (ITPYAJD) i tilfælde af andengangs- eller flergangssalg, som er 7% af prisen. I tilfælde af førstegangssalg betales ligeledes 7% af prisen, men det kaldes moms (IVA).

Sælger skal betale den såkaldte værdiforøgelsesskat (plusvalia), hvilket skal ske senest 30 hverdage efter underskrift på skødet. Udregningen af dette beløb foregår ved, at man ser på, hvor mange år sælger har været ejer af ejendommen og matrikelværdien. Da denne skat, er en lokalskat, er måden at betale på forskellig fra hver kommune, men som regel vil notaren være i stand til at give disse oplysninger ved underskriften.

Registro de la Propiedad (Ejendomsregistret/tinglysningen)

Hvilken dansker ville vel i Danmark købe ejendom, uden at tinglyse skødet samtidig?

Nej vel, men hvorfor mon så mange så mener, at det nok ikke er nødvendigt i Spanien?

Ved at tinglyse sit køb sikrer man sig retten til sin egen ejendom personligt og økonomisk. I Spanien er der ingen lov, der siger, at man skal tinglyse, det er helt frivilligt. Dog, hvis der er lån i ejendommen ved købet, vil det stortset altid være et krav fra bankens side for sikkerhedens skyld.

Selvom loven ikke foreskriver tinglysning, vil vi, som allerede tidligere skrevet, på det bestemteste anbefale, at man gør det. På vort kontor er det en selvfølge, at det indleveres til registret. Her gælder ordsproget ”først til mølle, får først malet”. Vi forestiller os, at en person har købt et hus, som ikke registreres i registret. Samtidig sælges samme hus til en anden person, og det bliver registreret i registret. Hvem er den legale ejer af huset ? Nr. 2 person. Selvom nr. 1 person har betalt samme beløb for huset, og endda købt det på et tidligere tidspunkt, har han ingen rettigheder udover at forsøge sig med en retssag.

Eller: Vi forestiller os, at en person køber en lejlighed, der ikke registreres. Sælger ved det, og udnytter situationen ved at optage adskillige lån i ejendommen. Hvordan kan det lade sig gøre? Joda, ejendommen er jo i hans navn, og han er indehaver af et originalt skøde, så hvorfor skulle banken have mistro? Nu sker der det, at vores køber (for mange år siden) gerne vil sælge sin lejlighed, for nu skal hele fortjenesten hives hjem. MEN STOP – i registret må denne person først udligne sin gæld? Hvilken gæld, siger den stakkels person. Ja, den gæld der er bygget op i lejligheden igennem flere år på måske astronomiske beløb. Den eneste måde at komme af med denne gæld er igen via rettens vej, og man er heldig, hvis man lykkes med det.

Vi har tidligere skrevet en artikel om, hvad der kan ske, hvis man ikke registrerer og i registret gælder ”prior tempore, potior iure”. Nu er det vist slået fast, hvor vigtig denne del af processen er.

Afhængig af prisen på ejendommen, skal man regne med at tillægge udgifter for ca. 10%. Herudover honorar til advokaten, der normalt udgør 1% af købsprisen.

Konklusionen er, at selvom en ejendomshandel kan se ud til, at den er simpel og lige til, vil det altid kunne betale sig at opsøge en advokat, der på professionel vis tager hånd om legaliseringen af den købte ejendom og følger Dem fra A-Z, uden at De behøver at have den mindste tvivl. Husk på, at det er langt dyrere, hvis en advokat skal til at hjælpe via rettens vej, fordi noget gik galt.

Javier García León, advokat hos León & Christiansen
Oversat af Lonnie Christiansen.